「空き家」問題について 

《「空き家」の現状》 

  全国の空き家の数は、平成30年時点で約849万戸と全住宅の13.6%と7戸に1戸の割合になっているという調査結果が出ていましたが、その後も確実に増え、都市部においても一見しただけでそれとわかる空き家が目に付くようになってきています。 

  これらの空き家は適切に管理されているものばかりでなく、屋根や壁が朽ち果て落下の危険があったり、草木が繁茂し周囲の家や道路まで押し寄せていたり、更には不審者の隠れ家になったりと、防災・衛生・景観などの点で近隣住民の悩みの種になっています。 

  こうした空き家が生まれる原因としては、建物所有者が亡くなり相続が開始されたが相続人がいない、相続人はいるが遺産分割がまとまらず放置されている、更には相続人が相続したものの、多額の費用を捻出できず老朽化した建物を改修・取り壊せずに放置しているケースなど様々です。 

《空き家問題に直面したら》 

  空き家問題は他人ごとではありません。既に悩みの種になっている方ばかりでなく、今は大丈夫でも近い将来どのように解決したらよいかわからない状況になることも大いに考えられます。このようなとき、どのように対応すればよいのでしょうか？ 

  例えば、 

  〇近隣の空き家が適切に管理されていないケース
  …危険な状態にあり、所有者に連絡をとろうと思っても、所有者あるいは連絡先が不明の場合は？

☛・こうした空き家の土地や建物の所有者が不明のケースの多くは、名義が亡くなっている方のままで、相続による登記がされていない場合です。 

 ・この場合には、まずは市役所に相談してみましょう。平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家法）が施行され、行政に空き家所有者の特定に必要な調査権限とともに、周囲に著しく危険をもたらす恐れのある空き家（特定空家と言います。）に対して、是正の権限が付与されました。具体的には、助言や指導・勧告等を重ねても改善されないときは、行政による代執行も可能となっております。 

 ・もちろん、すべてのケースで空き家所有者の特定が可能という訳ではなく、また所有者が判明しても、即対応してもらえない場合も想定されますが、全国各地の自治体で、空き家法による措置が実施されています。 

 ・更に、2023年4月には、民法の改正により、管理不全の建物に対する裁判所の管理命令制度も新設され、これまで以上に、危険を及ぼす空き家に対して適切な管理を求めることができるようになると思われます。 

 〇 相続した建物が空き家となっているケース 
…実家の親が数年前に亡くなり、管理を続けてきたが段々負担になってきている。また、利用する予定もないのに固定資産税をいつまで負担し続けられるか心配、といった場合は？

 ☛・様々な対応が考えられます。使用可能な物件では「売却」、又はリフォームを経た後に 「賃貸」に出すこともできるのではないでしょうか。 

 ・売却に際しては、取得時から譲渡するまでの間の値上がり益があった場合には不動産譲渡取得税が課税されますが、相続・遺贈により取得した場合には、一定の条件の下で譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例もあります。 

 ・またリフォームにあたっても、公的助成金により耐震診断・耐震工事ができる場合もあります。 

 〇 今は空き家ではないが、将来的に空き家となる可能性があるケース 
…将来、老人ホームに入居することを考えているが、その場合、ホームの入居費用と所有している建物の管理費用や固定資産税を負担し続けることになり、資金的に心配だが？

 ☛・この場合も「売却」、「賃貸」が考えられますが、その他にも「リースバック」や「リバースモーゲージ」といった選択肢なども考えられます。
  ※「リースバック」…自宅を売却し、まとまった資金を得た後も、家賃を払いながら例えば施設に入居するまで住み続けることが出来るサービス
  ※「リバースモーゲージ」…所有する自宅を担保に融資を受けてそのまま住み続け、所有者が亡くなった後に売却等により返済するサービス 

《行政書士へご相談を》 

上記の他にも、 

 〇共有名義の空き家を売却したいが、共有者が反対している。 

 〇認知症を発症し、法定後見人が就いている親の所有する空き家物件を売却したいが可能か。 

 〇接道条件を満たしていない空き家を売却したいが、難しいのではないか。 

 〇今の住まいを終の棲家と考えているが、子がなく高齢者夫婦のみの世帯であり、将来住まいをどうしたらよいか？ 

 等々、住まいに関する悩みは多様ですが、解決策が見出せず、つい先延ばしにしたくなるものです。 

 しかし、先延ばしにしても解決とはなりません。そこで専門家や行政に相談し、悩みの解決に向け、 一歩踏み出されたらいかがでしょうか。 

 行政書士は、空き家問題に対して様々なアドバイスや手続きができる専門家です。 

 また、必要な場合には、他の専門職や不動産業者とともに対応いたします。お気軽にご相談ください。 

 （2022.5）